Por Alberto Magno Ricardo González
En Paraguay, el contrato privado de compraventa es el mecanismo más utilizado —y también el más malinterpretado— para vender bienes como inmuebles o vehículos. Muchas personas creen que con solo firmarlo ya se convierten en dueñas. Sin embargo, este documento no transfiere la propiedad, únicamente crea un acuerdo entre partes que obliga a cumplir, pero que no tiene efectos frente a terceros hasta que la compraventa se formalice por escritura pública y se inscriba en los registros correspondientes.
Lo que dice la ley
En materia inmobiliaria, el Código Civil es categórico, la compraventa de inmuebles debe hacerse por escritura pública. El contrato privado es válido entre comprador y vendedor, pero no transmite el dominio frente a terceros.
En el caso de vehículos, la exigencia es similar: la transferencia solo se reconoce cuando se realiza con el título hábil —escritura o formulario autorizado— y se inscribe en el Registro de Automotores. Un contrato privado, por sí solo, carece de efectos registrales y no es oponible a terceros.
Entre las partes y frente a terceros: dos realidades distintas
Entre comprador y vendedor, el contrato privado tiene plena validez como acuerdo. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir judicialmente la escrituración dentro del plazo de diez años.
Sin embargo, frente a terceros la situación es completamente distinta. Mientras el bien continúe inscripto a nombre del vendedor, la ley no reconoce al comprador por contrato privado como propietario. Esto significa que si el vendedor celebra otra venta por escritura pública a favor de un tercero y esa venta se registra, la propiedad será de ese segundo adquirente, aunque el primero tenga un contrato privado anterior.
Lo mismo sucede con las deudas del vendedor. Si el bien está a su nombre, puede ser embargado por sus acreedores. En esos casos, el embargo tendrá prioridad sobre el contrato privado, y el comprador podría perder el bien aunque lo haya pagado íntegramente.
Riesgos frecuentes y ejemplos
Esta situación es común en casos de doble venta, donde un segundo comprador que logra escriturar e inscribir queda como dueño legal. También ocurre con embargos e hipotecas que afectan a un inmueble o a un vehículo antes de que el comprador formalice la transferencia.
En materia de automotores, la jurisprudencia incluso responsabiliza civilmente al titular registral en accidentes de tránsito, aunque no haya sido quien conducía el vehículo.
Cuando el vendedor fallece
Si el vendedor muere antes de escriturar, la obligación de transferir pasa a sus herederos, siempre que el reclamo se haga dentro del plazo legal. El comprador deberá presentarse en el juicio sucesorio y, si no hay acuerdo, el juez puede firmar en lugar del vendedor fallecido.
En el caso de vehículos, el trámite también debe realizarse dentro del juicio sucesorio. Si el contrato privado ya ha prescrito —es decir, si pasaron diez años sin que se haya reclamado judicialmente—, el derecho se extingue y el bien puede adjudicarse a los herederos, sin que el comprador por contrato privado tenga derecho alguno sobre la propiedad.
Qué puede y qué no puede hacer el comprador
El comprador con contrato privado puede iniciar una demanda de obligación de hacer escritura pública para forzar al vendedor o a sus herederos a cumplir, siempre dentro del plazo de diez años. En ese proceso, puede solicitar la anotación de litis para advertir a terceros.
Lo que no puede hacer, mientras no tenga escritura pública e inscripción a su nombre, es reivindicar el dominio frente a terceros, constituir hipotecas, vender por escritura pública o impedir que un embargo o una venta posterior se registre antes que la suya.
El problema con las inmobiliarias
Situaciones similares ocurren en operaciones con inmobiliarias. La famosa “libreta cancelada” pierde eficacia una vez vencido el plazo de diez años. Pasado ese tiempo, la escrituración dependerá exclusivamente de la buena voluntad de los directivos o dueños de la empresa. Si la inmobiliaria desaparece, y ya pasaron los diez años, el panorama se complica enormemente.
Plan alternativo: la usucapión
Si el comprador ha mantenido la posesión por muchos años, puede considerarse la usucapión, veinte años sin título o diez años con justo título y buena fe. Sin embargo, el contrato privado no se considera justo título, por lo que esta vía exige un análisis jurídico estratégico y asesoramiento especializado.
Lo que dice la jurisprudencia
La Corte Suprema de Justicia ha sido consistente, un contrato privado no transfiere dominio. En el caso de automotores, incluso, el titular registral responde civilmente frente a terceros por daños y perjuicios que haya causado el vehículo. En casos de doble venta, prevalece siempre quien inscribe primero.
Menos mitos, más títulos
El contrato privado puede ser el primer paso, pero nunca el final del camino. En un país con altos índices de inseguridad jurídica, confiar en contratos privados sin avanzar a la escritura pública y su inscripción es correr un riesgo enorme. La verdadera seguridad se firma en la escribanía y se perfecciona ante los registros públicos.
Lic. en Adm. de Empresas – Ing. Comercial – Abogado
Maestrando en Derecho Procesal Civil y en Derecho Penal y Procesal Penal
Especialista en Mediación y Negociación
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